در سالهای اخیر، مشارکت در ساخت به یکی از روشهای رایج و جذاب برای نوسازی املاک فرسوده تبدیل شده است. بسیاری از مالکان، بهویژه در شهرهای بزرگ، به دلیل افزایش هزینههای ساختوساز، نداشتن سرمایه کافی یا آشنایی نداشتن با روند اجرایی پروژه، ترجیح میدهند با یک سازنده یا سرمایهگذار حرفهای وارد قرارداد مشارکت شوند.
اما در کنار مزایای متعدد، این شیوه نیز مانند هر همکاری اقتصادی دیگری، ریسکها و چالشهای خاص خود را دارد. در این مقاله، بهصورت گامبهگام بررسی میکنیم که مشارکت در ساخت چیست، چه مزایا و خطراتی دارد و مالکان چگونه میتوانند با آگاهی بیشتر از حقوق خود، تصمیمی هوشمندانه بگیرند.
مشارکت در ساخت چیست و چگونه انجام میشود؟
مشارکت در ساخت در سادهترین تعریف، توافقی میان مالک زمین و سازنده است که طی آن، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا عملیات ساختوساز انجام شود و در پایان، ملک نوساز بین طرفین بر اساس سهمالشرکه توافقی تقسیم گردد.
این روش در املاکی که فرسوده یا کلنگی هستند، بیشترین کاربرد را دارد؛ چراکه مالک میتواند بدون پرداخت مستقیم هزینههای ساخت، از سرمایه و تجربه سازنده بهرهمند شود.
در چنین قراردادی معمولا:
- زمین یا ملک از طرف مالک تامین میشود،
- هزینه ساخت، مجوزها و مصالح ساختمانی بر عهده سازنده است،
- و در پایان، سهم هر طرف (مثلا ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده) بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت تعیین میگردد.
در بیشتر موارد، قرارداد مشارکت در ساخت بهصورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود تا از نظر قانونی، تعهدات طرفین قابل پیگیری باشد.
مزایای مشارکت در ساخت برای مالکان
مشارکت در ساخت اگر با دقت و انتخاب درست طرف مقابل انجام شود، میتواند برای مالکان مزایای اقتصادی و حقوقی فراوانی به همراه داشته باشد.
۱. افزایش ارزش ملک بدون صرف هزینه مستقیم
مالک با واگذاری زمین خود به سازنده، بدون پرداخت هزینههای ساخت و خرید مصالح، در پایان صاحب چند واحد نوساز میشود که ارزش ریالی آنها بهمراتب بیشتر از ملک اولیه است. به بیان دیگر، زمین تبدیل به سرمایهای مولد میشود.
۲. بازسازی ملک فرسوده و بهروزرسانی دارایی
بسیاری از املاک قدیمی در بافتهای فرسوده شهری قرار دارند که امکان بازسازی آنها بهتنهایی برای مالک دشوار است. در مشارکت در ساخت، این املاک با سرمایه سازنده بازسازی میشوند و علاوه بر افزایش ارزش افزوده ملک، ایمنی و کیفیت ساختمان نیز ارتقا مییابد.
۳. بهرهمندی از تخصص و تجربه سازنده
سازندگان حرفهای با فرآیندهای اخذ مجوز، نقشهکشی، طراحی معماری، انتخاب پیمانکاران و مدیریت زمان پروژه آشنا هستند. مالک میتواند بدون درگیر شدن در جزئیات فنی، از نتیجهای مطمئن و مطابق با استانداردهای سازمان نظام مهندسی بهرهمند شود.
۴. دریافت واحدهای نوساز قابل فروش
پس از پایان پروژه، مالک معمولا چند واحد از ساختمان جدید را بهعنوان سهم خود دریافت میکند. این واحدها بهدلیل نوساز بودن و موقعیت مناسب، قابلیت فروش یا اجاره بالا دارند و میتوانند به منبع درآمدی پایدار برای مالک تبدیل شوند.
۵. افزایش قدرت مالی از طریق دارایی نوساز
در بسیاری از موارد، واحدهای جدید میتوانند برای دریافت تسهیلات بانکی یا سرمایهگذاریهای بعدی به کار روند. به این ترتیب، مالک ضمن حفظ زمین خود، از آن برای ایجاد جریان نقدی و رشد سرمایهای استفاده میکند.
ریسکها و چالشهای مشارکت در ساخت
در کنار تمام مزایا، اگر قرارداد بهدرستی تنظیم نشود یا طرف مقابل انتخاب مناسبی نباشد، مشارکت در ساخت میتواند منجر به اختلافات جدی و خسارتهای مالی و زمانی شود.
۱. بدقولی یا ورشکستگی سازنده
یکی از رایجترین مشکلات در این نوع قراردادها، تاخیر در اجرای پروژه یا ناتوانی مالی سازنده است. در چنین شرایطی، مالک ممکن است ماهها یا حتی سالها از ملک خود محروم بماند.
۲. اختلاف در تقسیم واحدها
اگر سهم هر طرف در قرارداد یا نحوه تقسیم واحدها بهصورت شفاف مشخص نشود، ممکن است بین مالک و سازنده در پایان پروژه اختلاف بهوجود آید. بنابراین، تعیین دقیق نقشه تفکیکی و متراژ واحدها اهمیت فراوانی دارد.
۳. تغییر قوانین ساختوساز یا بازار مسکن
افزایش هزینه مصالح، تغییر مقررات شهرداری یا رکود بازار مسکن میتواند بر زمان و سودآوری پروژه تاثیر بگذارد. پیشبینی این موارد در بندهای قراردادی، از جمله موارد ضروری است.
۴. مشکلات حقوقی و ثبت قرارداد
عدم ثبت رسمی قرارداد در دفترخانه یا نداشتن ضمانتنامه بانکی از سوی سازنده، ریسک بزرگی برای مالک است. بدون اسناد رسمی، پیگیری حقوقی در صورت بروز مشکل دشوار خواهد بود.
راهکارهایی برای کاهش ریسک و حفظ منافع مالک
با رعایت چند نکته مهم، مالکان میتوانند بخش زیادی از خطرات مشارکت در ساخت را کاهش دهند:
- انتخاب سازنده معتبر: بررسی سوابق کاری، پروژههای پیشین و وضعیت مالی سازنده پیش از امضای قرارداد.
- تنظیم قرارداد دقیق و رسمی: استفاده از خدمات وکیل ملکی یا کارشناس رسمی دادگستری برای تنظیم بندهای دقیق شامل مدت اجرا، نحوه تقسیم واحدها، ضمانت تاخیر و شرایط فسخ.
- دریافت ضمانتنامه بانکی: بهویژه برای پروژههای بزرگ، ضمانتنامه بانکی میتواند پشتوانه محکمی برای اطمینان از اجرای تعهدات سازنده باشد.
- ثبت قرارداد در دفترخانه رسمی: این کار باعث میشود قرارداد از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشد.
- بازبینی مداوم روند پروژه: مالک یا نماینده او میتواند در طول ساخت با حضور در محل پروژه، روند کار را بررسی کند.
نکات طلایی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت باید بهگونهای تنظیم شود که منافع هر دو طرف بهصورت شفاف مشخص گردد. برخی از بندهای کلیدی عبارتاند از:
- تعیین دقیق سهم مشارکت هر طرف بر اساس ارزش روز زمین و هزینه ساخت.
- مشخص کردن زمانبندی ساخت، تحویل و صدور سند رسمی واحدها.
- تعیین نحوه پرداخت هزینهها و تقسیم سود در صورت فروش زودتر از موعد.
- درج بند فسخ قرارداد در صورت تاخیر یا عدم انجام تعهدات.
- ثبت مشخصات کامل طرفین، شامل کد ملی، آدرس و مدارک شناسایی در قرارداد.
- قید نام و مشخصات ناظر فنی و مهندس طراح برای تضمین کیفیت ساخت.
همچنین بهتر است در کنار قرارداد اصلی، یک پیوست فنی شامل نقشهها، تعداد طبقات، متراژ، نوع مصالح و جزئیات معماری نیز ضمیمه شود.
مشارکت در ساخت در مناطق شهری مختلف
شرایط مشارکت در ساخت در شهرهای مختلف ایران متفاوت است. در کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز، به دلیل محدودیت زمین و تراکم بالا، قراردادهای مشارکتی بهویژه در بافتهای فرسوده رونق بیشتری دارند. برای اطلاع بیشتر در مورد تفاوتها و ویژگیهای مشارکت در ساخت در این کلانشهرها، میتوانید مقاله مقایسه مشارکت در ساخت در کلانشهرهای ایران را مطالعه کنید.
- شهرداری امتیازاتی مانند افزایش تراکم ساختمانی یا تخفیف در عوارض ساخت را برای نوسازی بافتهای قدیمی ارائه میدهد.
- نظام مهندسی ساختمان بر کیفیت نقشهها و ایمنی سازه نظارت دارد.
- ثبت رسمی قرارداد و دریافت مجوز ساخت از دفاتر خدمات الکترونیک شهر الزامی است.
برخلاف این، در شهرهای کوچکتر، هزینه زمین به مراتب پایینتر است و بهطور معمول، مشارکت در ساخت تنها در مواقعی از نظر اقتصادی منطقی است که پروژه در موقعیتهای تجاری یا پررفتوآمد واقع شده باشد.
جمعبندی
پاسخ این پرسش به دو عامل اصلی بستگی دارد:
۱. انتخاب درست سازنده و ۲. تنظیم دقیق قرارداد.
اگر مالک با آگاهی از حقوق و تعهدات خود و با کمک متخصصان حقوقی و فنی اقدام کند، مشارکت در ساخت میتواند یکی از سودآورترین روشهای نوسازی و افزایش سرمایه ملکی باشد.
اما در صورت بیدقتی یا اعتماد بدون بررسی، این فرآیند ممکن است به اختلافات طولانی و از بین رفتن منافع مالک منجر شود.
در نهایت، مشارکت در ساخت ترکیبی از اعتماد، قانون و محاسبه دقیق اقتصادی است. هر مالک پیش از امضای قرارداد باید بداند که هدف اصلی این همکاری، ایجاد ارزش پایدار برای ملک و سرمایه اوست، نه صرفا ساخت ساختمانی جدید.
اگر بهدنبال اطلاعات جامعتری در زمینههای مرتبط با ساختوساز و سرمایهگذاری در ملک هستید، پیشنهاد میکنیم مقاله صفر تا صد سرمایهگذاری در ملک و ساختوساز را مطالعه کنید. این مقاله راهنمایی کامل در خصوص چگونگی شروع یک پروژه موفق در صنعت ساختوساز ارائه میدهد و میتواند برای تصمیمگیریهای آینده شما مفید واقع شود.
